Оспариваем кадастровую стоимость

Зачем нужно оспаривать кадастровую стоимость недвижимости? Разберемся ниже.

Почему налог на недвижимость увеличился?

В 2017 году компании обнаружили, что налог на их здания и земельные участки увеличился в среднем в 2-3 раза. Такие изменения не ошибка налоговых органов. Рост налога связан с несколькими факторами.

Во-первых, в 2014 году были внесены изменения в отношении уплаты налога на имущество организаций. Налоговая база зданий и земельных участков компаний (за некоторым исключением) стала определяться не как их рыночная стоимость, а как кадастровая стоимость.

Во-вторых, до 2016 года кадастровая стоимость недвижимости примерно совпадала с ее рыночной стоимостью. Но в 2016 году государство заново посчитало, сколько стоит то или иное здание или земельный участок. Вся недвижимость была оценена "по шаблону" без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта. В результате такой оценки кадастровая стоимость увеличилась в среднем в 2-3 раза более, чем у половины объектов.

В-третьих, установлены специальные налоговые ставки, которые каждый год повышаются. Так, например, в Москве налоговая ставка за период с 2014 по 2018 год увеличится с 0,9% до 1,5 %.

Оспаривайте кадастровую стоимость

Увеличение налоговой базы, безусловно, нарушает права компаний-налогоплательщиков. Как же защитить свои права и не переплачивать государству? Ответ очевиден - нужно оспаривать кадастровую стоимость. Вот несколько рекомендаций.

• Обратитесь в оценочную организацию, чтобы узнать, сколько стоит ваша недвижимость на рынке. Подготовленный оценщиками отчет станет вашим главным доказательством того, что сейчас кадастровая стоимость завышена.

Обратите внимание на выбор оценочной организации. Выбирайте тех оценщиков, отчеты которых повлияли на снижение кадастровой стоимости по данным Росреестра.

• Заявите требование об оспаривании кадастровой стоимости. Заявление можно подать либо в Комиссию по рассмотрению споров при Росреестре (далее - Комиссия), либо в суд. Однако если кадастровую стоимость оспаривает юридическое лицо, то сначала необходимо обратиться в Комиссию. Для физических лиц обязательное обращение в Комиссию не предусмотрено.

Обратите внимание, что Комиссия рассматривает дела, если повышение кадастровой стоимости по сравнению с предыдущей оценкой составило не более 30%. Комиссия вправе отказать в рассмотрении заявления, если превышение стоимости составило не более 30%. Посмотреть кадастровую стоимость вашего недвижимого имущества за разные периоды времени вы можете на сайте Росреестра.

• Подготовьте необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости. Это выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости недвижимости, нотариально заверенная копия Свидетельства о праве собственности на недвижимость и Отчет оценщика в бумажном и электронном формате.

Обратите внимание, что если в Комиссии вы заявляете об уменьшении стоимости более, чем на 30%, то рекомендую предоставить положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков. В противном случае, ваше заявление не будет рассмотрено Комиссией.

В заключение хотелось бы добавить, что кадастровая стоимость, установленная в 2016 году (например, в Москве), не будет меняться в течение следующих 3-х лет. Поэтому рекомендую вам оценить, какая переплата налога на недвижимость ожидает вас за 3 года, и уже потом обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Автор: Управляющий партнер "Лекс Альянс" Артур Леер